你的房贷为什么会越来越贵?

作者:谭保罗 副主编 来源:南风窗 日期:2018-04-02 收藏
  这段时间,很多朋友在抱怨,银行按揭贷款的利率上升了。按照等额本息还款法,买一套同样的房子,未来利息可能要多付二三十万。
  问我怎么办?我说,没办法。以后,可能更高。其实,去年7月,我在《南风窗》上写过一篇文章《中国个人按揭进入高利率时代》分析为什么中国的房贷必然越来越贵(利率变高)。现在,终于普遍应验。我的理由主要有两点。
  第一,房贷作为银行利润的主要来源之一,重要性正越来越大。为什么?最简单的原因是,除了互联网之外,大多数实体经济部门现在情况都不怎么妙,银行出于风险控制,必然收缩对这些部门的贷款。
  银行靠着赚利息吃饭,利息来自于放贷,贷款收缩意味着利息变少,怎么办?一方面,银行自己的员工有养家糊口的压力。另一方面,中国绝大多数大中型银行都是上市公司,特别是对那些股权分散的股份制银行来说,它们面临着更大的利润业绩考核。利润上不去,行长可能不好当。
  因此,银行必然要在对公贷款之外,开拓新的利润来源,对私贷款即个人贷款开始成为利润的主要挖掘点。
  对了,你千万不要觉得奇怪。当今中国,加大对中小企业融资已成为一种“政治正确”,但我看了一家知名股份制银行(国有股东占大头)的财报,管理层的观点让我“震惊”了。
管理层拐弯抹角讲了半天,主要意思只有一个,即未来要尽量压缩对中小企业的贷款,加大对车贷和房贷的开发力度。其实,这没什么好震惊的,如果我是银行行长,我也会这么干。
  要从个人贷款中掘金,除了提高客户群体的开发力度之外,另外一个最简单的办法,就是提高房贷利率。中国的房贷主要都是以复利计算的,复利是可怕的,利率提高一点,就意味着最终你支付的利息会多很多。
  什么是复利?它是和单利相对而言的。举个简单的例子,你从银行借100万,10年期,每年计息,假如年利息是8%,在单利情况下,你每年利息8万,最终还款额(本息加总)是180万。其中,利息80万,低于本金。
  但如果是复利,就糟糕了,你的还款总额是215万。其中,利息115万,超过了你的100万本金。
  在复利的情况下,如果利息从8%变为9%,即上浮12.5%,那么你的还款总额是236万,比刚才多了21万(236-215)。你知道复利的威力了吧?
  那么,问题来了?银行为什么敢涨利息,不怕客户不来贷款了吗?这是我理由的第二点,即银行有这个和你博弈的能力,牌在他手里。
  房子对那些刚需者,比如没有房子便没办法结婚的适龄男性来说,他们几乎没有办法拒绝银行。实际上,在一些地区,银行已经在一定程度上形成了一个统一进退“价格同盟”。大家都倾向于用各种隐秘方式,一起涨利息。
  银行是唯利是图的,这是一个残酷现实,也怪不了他们。但必须明白,银行的这种冷酷和自信来自一个根本性问题—中国一线城市房价永远涨的预期,依然没有打破。试想一下,当你笃定地认为,房价会涨到你真的永远买不起时,那么不管多高的按揭利率都不再重要了。赶紧“上车”,这是人生最后的机会。
  银行比谁都清楚这一点。这几天,美国又加息了,中国的按揭贷款很多都是浮动利率(利率根据市场利率随行就市地变动),这对还贷的人来说,应该不是一个好消息。
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